Nulidad contrato indefinido después del 85.

nulidad-del-contrato¿Es válido un contrato de arrendamiento con duración indefinida?

Vamos a estudiar los antecedentes: desde principios del siglo XX, los contratos de alquiler de vivienda habitual o local, estaban sometidos al régimen de prórroga forzosa o legal. Por lo tanto, se trataba de un régimen muy proteccionista para el arrendatario, facultando al mismo para prorrogar unilateralmente el contrato indefinidamente.

         Dicha situación cambió a raíz de la entrada en vigor del Real Decreto 2/1.985, o más conocido como Decreto Boyer, cuyo artículo 9 determinaba que los contratos de alquiler que se celebrasen  a partir de dicha fecha, tendrían una duración libremente pactada por las partes, aboliendo pues el régimen de prórroga forzosa presente en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

¿Y en el supuesto de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1.985?

En este caso los contratos finalizan cuando fallezca el inquilino primario, a no ser que acaezcan situaciones que originen derechos de subrogación para conyugues o hijos. Por lo tanto, de haberse producido dos subrogaciones, no se autorizará ninguna ulterior, perdiendo el contrato su vigencia.

Lo que no puede admitirse actualmente es un arrendamiento en el que se pacte una duración perpetua, indefinida, quedando exclusivamente a voluntad del arrendatario poner fin al mismo. Una cláusula como la señalada, además, iría en contra de lo estipulado en el artículo 1256 del CC: “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

¿Qué pasa cuando tenemos un contrato con una cláusula indefinida?

En relación a la duración por tiempo indefinido de los contratos de arrendamiento, el Tribunal Supremo establece que aunque el arrendamiento se pactase por tiempo indefinido este término ha de entenderse como sinónimo expresivo de no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante renuncia o revocación unilateral del mismo.

En consecuencia, si estamos ante un contrato en el que no se hubiese fijado plazo de duración, se entenderá formalizado el contrato por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando sea mensual, o por días cuando sea diario. En estos supuestos, cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

         Asimismo, la inclusión en un contrato de una cláusula de duración  por tiempo indefinido tendrá consideración nula, entendiéndose el contrato como vencido, y procediendo el inquilino a abonar la renta mes a mes o de manera anual, en base a la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.566 del Código Civil.

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