MI HIPOTECA Y YO ¿Tengo alguna posible cláusula ilegítima o indebida? ¿Qué hago?

hipotecaCada vez aparecen más instrumentos de protección para el ciudadano, pero para poder acceder a ellos necesitamos que se nos informe. Sin embargo, el argot jurídico muchas veces aleja el derecho de las personas, y sobretodo porque lo que menos queremos cuando llegamos de trabajar es complicarnos la tarde/noche.

Con el fin de acercaros el derecho, os presentamos este artículo para hablaros de las últimas novedades legislativas y jurisprudenciales que afectan a las hipotecas, de forma que a través de diferentes ejemplos de posibles cláusulas abusivas o indebidas, podáis conocer un poco más de aquella gran amiga que comparte muchas mañanas, tardes y noches con vosotros, vuestra hipoteca.

  • ¿El interés de vuestra hipoteca es el IRPH?: para situarnos un poco, en vuestra hipoteca tenéis un interés aplicado, el cual pagáis por el dinero que el banco os ha prestado, el más famoso es el Euribor, pero existen otros como el Mibor, IRPH, etc.). Si queréis saber cuál tenéis, basta que os dirijáis a vuestra hipoteca y miréis la cláusula de intereses ordinarios, allí podréis verlo. Además, ahí mismo observareis que debajo os aparece el índice sustituto. ¿Qué es esto? Pues en el caso de que el índice principal que se os aplica desaparezca del mundo económico, se os substituirá por el índice sustituto, valga la redundancia.

Por ejemplo, existen hipotecas que tienen como principal el índice del IRPH CAJAS (tipo medio concedido por las Cajas), o bien el IRPH BANCOS (tipo medio concedido por los Bancos). ¿Qué pasa? Que estos índices han desaparecido de la normativa española, se han eliminado, de forma que las hipotecas afectadas pueden tomar dos caminos.

  1. Existen hipotecas que tienen como substitutivo el Euribor: en estos casos la Entidad Bancaria debe realizar el cambio a su cliente, lo que actualmente llevaría a una disminución considerable de los intereses que paga el ciudadano.
  2. En caso de que nuestra hipoteca no tenga índice sustituto, o bien éste sea el mismo que el que ha desaparecido, existen varias vías de negociación con la Entidad, o vías judiciales, para realizar un cambio que disminuya vuestra cuota mensual, ya que se estaría aplicando un interés que debe eliminarse. El abogado en el que confiéis deberá estudiar la mejor forma de disminuir vuestra deuda a través del interés, para que así vuestra cuota hipotecaría disminuya.

Pues bien, estos cambios normativos de los diferentes índices de interés aplicables a las hipotecas, han dado pie a que muchas entidades cometan multitud de irregularidades, tales como no respetar en índice sustitutivo que aparece en vuestras hipotecas, o bien no realizar los cambios que propone la normativa aplicable.

  • ¿Cláusulas suelo?: Esta cláusula introduce un bloqueo a la disminución de interés de nuestra hipoteca, de forma que si por ejemplo se nos aplica el Euribor y tenemos una cláusula suelo de un 3%, por mucho que el Euribor este en un 1%, nosotros seguiremos pagando un 3% de interés.

Hay que decir, que no todas las cláusulas suelo son nulas, sólo lo serán las que se hayan introducido en la hipoteca con falta de transparencia formal o material por parte de la Entidad, es decir, que resulten ambiguas y no sean comprensibles para el consumidor. Esta situación de falta de transparencia se da en bastantes ocasiones en el tráfico bancario español, de ahí la gran cantidad de litigios sobre las cláusulas suelo.

Además debemos de tener en cuenta, que podremos reclamar lo pagado de forma indebida por razón de ésta cláusula. Es decir, si llevo pagando durante 3 años mi hipoteca ¿puedo reclamar lo pagado de más en esos 3 años? Sí.

Y ¿desde cuándo puedo reclamar? En principio podemos reclamar lo pagado de forma indebida a partir de mayo 2013. Sin embargo, estamos pendientes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie este Julio de 2016 sobre si es posible reclamar lo pagado de más desde el inicio del contrato, es decir, desde nuestra primera cuota, sean 5 o 15 años los que llevemos pagando. Ello puede dar lugar a que la Entidad Bancaria deba devolver a su cliente una cantidad considerable, la cual habría pagado el consumidor de forma indebida desde el inicio de la relación contractual con el Banco.

¿Cómo reclamo? Debemos ponernos en contacto con un abogado para que realice la cuantificación exacta de lo que hayamos pagado de más, para que posteriormente realice la debida reclamación a la Entidad Bancaria, ya sea de forma extrajudicial, o en su defecto judicial.

  • ¿Cláusulas de vencimiento anticipado?: son cláusulas que permiten a la Entidad Bancaria reclamaros toda la deuda si dejáis de pagar una serie de mensualidades de la hipoteca (en cada hipoteca suele poner cuantas mensualidades).

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha determinado que para que la Entidad Bancaria pueda hacer esto, la infracción debe ser grave, es decir, que ponga lo que ponga en la cláusula de vuestra hipoteca, para que el Banco pueda reclamaros toda la deuda debéis de haber dejado de pagar como mínimo 3 cuotas, en lo que respecta a España, ya que en el caso de que tuvierais una hipoteca a 15 años, si durante dos meses no podéis pagar, y la Entidad os lleva a Juicio, el juez declara nula la cláusula por incumplir la Jurisprudencia Europea, y no permitirá que la Entidad os reclame toda la deuda, solamente debiendo de abonar las cantidades que hayáis dejado de pagar.

  • ¿Cláusulas interés de demora?: hay que diferenciar entre los intereses remuneratorios u ordinarios y los intereses de demora. Mientras que de los primeros hemos hablado antes (Euribor, IRPH,…), los intereses de demora, en cambio, tienen lugar en caso de que nos retrasemos en el pago de nuestra cuota. Si observamos que en nuestra hipoteca se nos aplican unos intereses de demora superiores a 3 veces el interés legal del dinero, estamos ante unos intereses desproporcionados y abusivos de acuerdo con el artículo 114 de la ley hipotecaria y jurisprudencia.

Esperamos que hayáis conocido un poco más a vuestra compañera de viaje, y que en el caso de que tengáis alguna discusión con ella, esta información os sirva para defender vuestros intereses.

Acerca de perezpozo

Un equipo de profesionales que sabe ponerse en tu lugar Nuestra experiencia nos dice que siempre es bueno contar con diferentes perspectivas y que la interacción mejora los procesos de trabajo. Por eso, desde 1987, trabajamos como un equipo pluridisciplinar en el que cada profesional sabe ponerse en el lugar de nuestros clientes. Entre nosotros hay abogados, economistas, graduados sociales, contables, asesores financieros, expertos en viabilidad empresarial, administradores de fincas, agentes de la propiedad… Juntos, formamos un equipo tan heterogéneo como eficaz y con cada especialidad sumamos ventajas para nuestros clientes de manera personalizada. Precisamente porque nos ponemos en tu lugar, sabemos proporcionarte justo aquello que necesitas. Lo que más te interesa. La solución más idónea. Y siempre, con la máxima optimización de recursos gracias a nuestra manera de trabajar.
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