¿La exclusiva es ilegal?

The Chosen One. Standing Out FromThe Crowd.

Ya hace meses, desde la publicación de la sentencia del Juzgado de 1ª instancia nº 10 de Santander, en la que se anulan las cláusulas abusivas de un contrato de exclusividad entre un agente inmobiliario y un propietario, se ha creado cierto revuelo en el sector.

Una vez leídos los fundamentos de derecho de la mencionada sentencia y con el fin de clarificar en qué afecta esta sentencia al sector inmobiliario , os paso mi análisis.
¿NOS PRIVAN DE NUESTRA ÚNICA HERRAMIENTA PARA GARANTIZAR EL COBRO DE NUESTROS HONORARIOS?

NOOO, que no cunda el pánico!!!

El contrato de exclusiva está reconocido por la Ley y por la jurisprudencia, pero como todos los contratos han de ser bilaterales, en el que ambas partes sean conscientes de lo que firman y recíprocos, que exista equilibrio entre los derechos y las obligaciones.
La sentencia anula la pretensión del Agente Inmobiliario de cobrar como penalización 10.000.-€ al propietario por haber vendido directamente, el propietario a un comprador no aportado por el Agente, por un importe muy inferior al publicitado por el Agente durante el periodo de vigencia de la exclusiva. A pesar de la existencia de una cláusula de no poder vender por parte del propietario.

El Juzgado falla a favor del propietario, ¿Por qué? Por la existencia de cláusulas abusivas. Las cláusulas abusivas son aquellas que perjudican gravemente a una de las dos partes de manera desproporcionada. En este caso, la indemnización penal por haber vendido el propietario, era superior al 50% del importe de los honorarios (los honorarios estaban fijados en 6.000.-€ y la penalización en 10.000.-€)

Y no demostrar que el comprador había sido presentado por el Agente (de ahí la importancia de las hojas de visitas).

En conclusión:
Los mandatos de venta con carácter de exclusiva, por períodos determinados, son válidos.

Los pactos que impiden que durante el período de exclusiva el propietario no pueda vender él mismo su vivienda, pueden ser declarados nulos, porque hay diferentes interpretaciones jurisprudenciales al respecto.

En cualquier caso, las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho, no invalidan el documento sólo invalidan lo pactado concretamente en la cláusula nula.
Espero haber aportado claridad al asunto.

Normativa a tener en cuenta siempre: la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios art. 82.1 y 85 a 89.

Acerca de perezpozo

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