SENTENCIA DEL TRIBUNAL EUROPEO DE JUSTICIA (Sala Primera) de 14 de marzo de 2013 *

«Directiva 93/13/CEE – Contratos celebrados con consumidores – Contrato de préstamo hipotecario – Procedimiento de ejecución hipotecaria – Facultades del juez nacional que conozca del proceso declarativo – Cláusulas abusivas –

   descarga (15)         La sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, da un soplo de esperanza a la sangría que nuestra legislación hipotecaria está permitiendo que se realice en estos tiempos difíciles para todos.

            El Tribunal Europeo no puede intervenir en los asuntos concretos que juzgan los juzgados y tribunales de cada país, pero si puede valorar si la normativa aplicable en cada caso se ajusta a las Directivas de la CEE.

            En el presente caso, el T. Europeo es instado por el juzgado de lo Mercantil nº3 de Barcelona ,en una cuestión prejudicial para que se pronuncie sobre las facultades del Juez Nacional que conoce un procedimiento declarativo sobre cláusulas abusivas  en los contratos hipotecarios ,cuando se ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria.

            Para entender lo que significa esto , explicaré el caso de Aziz, que es el protagonista de la sentencia, como podría ser cualquiera de los miles de afectados por esta situación.

            Cuando firmamos una hipoteca, vamos al notario y aceptamos las condiciones que en la escritura de préstamo hipotecario nos plantea el banco, sin tener mucho  margen de negociación y sin haber intervenido en la confección de sus cláusulas , esto se llama Contrato de adhesión, cuando una de la partes se adhiere al contenido del contrato que elabora la otra parte sin posibilidad de discutirlo.

            En el condicionado de la hipoteca , se fijan el tipo de interés, fijo o variable, que depende de una organización a la que pertenece una de las partes (el Banco de España o Banco Europeo-) por lo tanto seguimos sin poder decidir nada. También se fijan  el plazo de devolución  y los intereses de demora, que en el caso de Aziz, eran del 18,75 % anuales. Interés que perfectamente se puede considerar como abusivo y por lo tanto constituir una Cláusula abusiva, como también lo son la capacidad que tienen los bancos de resolver el contrato de préstamo y poder solicitar el total importe prestado o fijar mecanismos de liquidación que le permiten con la simple certificación notarial de deuda y liquidación de interés ordinarios y de demora iniciar un procedimiento ejecutivo que desemboca en la subasta del bien o a la adjudicación del mismo por el banco por el valor del 50%  del inmueble, todo ello en caso de incumplimiento  de algunas cuotas del citado préstamo hipotecario , desproporcionado para un contrato de largo lapso de tiempo en el que se fija que el incumplimiento  de periodos cortos o limitados (tres cuotas) permitan un resultado tan gravoso para una de las partes (el usuario).

            ¿ Y nuestro ordenamiento jurídico permite esto?

            Las normas de nuestro país, prohíben las cláusulas abusivas, los contratos de adhesión, la ejecución unilateral, la desproporción de derechos entre las partes contratantes, etc.

             ¿Entonces?

            Pero nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil   art. 698 lucha contra la Ley Hipotecaria art 131   y esta última es más  rápida y efectiva, por lo que cuando nosotros queremos hacer valer nuestros derechos y solicitar la nulidad del contrato por cláusulas abusivas , lo hemos de hacer por un procedimiento ordinario declarativo que no suspende el procedimiento ejecutivo de la Ley hipotecaria y ello significa que aunque nos den la razón, sino demostramos que hemos pagado ,la ejecución hipotecaria continuará ,sacaran a subasta el piso y nos echaran a la calle. Si conseguimos la nulidad del contrato de préstamo hipotecario, quien haya adquirido esa vivienda no tendrá obligación de devolverla, solo conseguiremos que el banco nos indemnice por los daños y perjuicios causados , importe que no  nos  permitirá comprarnos , con toda seguridad, otra vivienda.

             ¿De que nos sirve, entonces, la sentencia del Tribunal Europeo?

            Pues ,pone en evidencia el desajuste de nuestras leyes procesales que provocan situaciones injustas. La necesidad de revisarlas y adaptarlas a las directivas europeas en las que se prima la defensa del consumidor frente a los intereses de las empresa y profesionales.

            Si bien ,ni la CEE  ni su Tribunal  de Justicia, pueden legislar ni juzgar asuntos propios de un país soberano como es el Reino de España, si pueden juzgar, como lo hace en esta sentencia, la adecuación o no de los ordenamientos jurídicos internos de los países a la normativa europea.

IMPORTANTE  RECOMENDACIÓN:

            En caso de ejecución hipotecaria, la única forma de ser oponible frente a terceros adquirentes de buena fe, es decir aquellos que se puedan adjudicar la vivienda en subasta, es la interposición de la demanda de nulidad por cláusulas abusivas  y la anotación preventiva de demanda en el registro de la propiedad,  no impedirá que el banco se adjudique el bien pero informará al posible comprador futuro de que esa ejecución puede ser anulada.

Artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquier otra reclamación que el deudor pueda formular, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el correspondiente capítulo de dicha Ley.

 

Aartículo 131 de la Ley Hipotecaria, las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133 de dicha Ley, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

  

                                            Carmen Perez-Pozo Toledano                                                                                  Socia fundadora                                                                                  Abogada

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